İMAR BARIŞINDA ÖNERİLER

3194 SAYILI İMAR KANUNU GEÇİCİ 16. MADDESİ (7143 SAYILI İMAR BARIŞI KANUNUN 16. MADDESİ) VE İLGİLİ TEBLİĞE DAİR GÖRÜŞ VE ÖNERİLERİMİZDİR.

ÖNERİLERİMİZ

A – GENEL OLARAK

1 – Yasanın kapsama alanı daha net ortaya konulmalıdır.
2 – Genel olarak yapı kayıt belgesinin harçlarının yüksek olduğu dile getirilmektedir. Burada gerek harçların düşürülmesi gerekse harcın belli bir kısmını ödeyerek kalan kısmını faizsiz ya da çok düşük faizli taksitlendirmek başvuruyu artıracaktır.
3 – Yanlış veya eksik başvuruda ceza ve başvurunun iptali malikleri endişelendirmektedir. Bir binadaki kaçak veya eklentilerin ne olduğu veya ne kadar olduğu teknik bir konudur. Maliklerin tek başına bunu doğru tanımlaması ve bedelini hesaplaması zordur. Bu konuda imar, inşaat mühendisi, harita mühendisi veya kadastro mühendisi gibi meslek erbabının onaylaması hataları azaltacaktır.
4– Hazine arazileri ile ilgili kanun maddesi ile Tebliğ arasında çelişki vardır. Kanundaki belirsizlik giderilmelidir.
5 – Belediye gayrimenkulleri üzerindeki binalarla ilgili kanun ve tebliğ arasında çelişki vardır. Hangi gayrimenkuller belediyenin mülkü ya da özel mülkü olduğu konusu tartışmaya açıktır. Bu konu net olarak tanımlanmalıdır.
6 – Kentsel dönüşüm riskli olduğu ilan edilen binalarda başvuru yapılamayacağı açıkça belirtilmelidir.
7 – İmara uygun olmayan yapıların en son 31.12.2017 tarihinde bitmiş yapılar olması belirtilmişse de, geriye doğru hangi tarihe kadar inşa edilmiş yapıların başvurabileceği belirlenmemiştir. Bu madde özellikle tarihi nitelikli yapılar için önem arz etmektedir.

B – ÖZEL BAZI DÜZENLEMELER

1- İmar kanununu 39. Maddesinde yer alan mail –i inhidam yapıların imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alması ciddi tehlike arz etmektedir. Bu tip yapılarda yapı kayıt belgesi aldıktan sonra mülki amirin binayı yıkma yetkisi kalkmaktadır.

2- 2863 sayılı kanunun KTVK’lara verdiği yetki çerçevesinde bu konuların aldığı kararlar tüm idari makamları bağlayacağından, bu kanun kapsamına giren yapılar için bakanlığın yapı kayıt belgesi verme işlemi çelişki oluşturacaktır. Hangi kanunun geçerli olacağı hususu tartışmalıdır. Gene bu kanuna göre kurulmuş tabiat varlıkları komisyonlarının derecelendirilmeleri ve koruma kriterleri ile 7143 saylı kanun ve tebliğ uygulanmasında çelişkiler ortaya çıkmaktadır.

3 – 7143 sayılı kanunda yapı sınıfları net tanımlanmamıştır. Yapı sınıfları arasındaki bedel farklılıkları yüksek oranda ödenecek rakamı değiştirmektedir. Bir yapının hangi sınıfa gireceği bazen tartışmalıdır. Bu konuda yapı sınıflarının tanımı, yönetmelik veya Tebliğ ile örneklendirilerek açıklanmalıdır.

4– Kaçak veya iskansız yapılmış çok malikli apartmanlarda maliklerden veya malik olmayan bir kişinin yapı kayıt belgesi için başvurma ve YKB’nin bedelinin diğer kişilere rücu etmesi konusu birkaç açıdan problem teşkil etmektedir. Birincisi; maliklerden bir kısmı kaçak binanın ortadan kaldırılması, diğer kısmı ise mevcut haliyle yasallaştırılmasını istemektedir. Böyle bir durumda taraflar dava yoluna gittiğinde, yıkılmasını tercih eden ve YKB için başvurmak istemeyen kişiler mahkemece haklı görülürse, YKB harcını ödeyen malik bu bedeli diğerlerinden tahsil edemeyecektir. Bunu önleyici bir yasal değişikliğin yapılması gerekir. İkincisi; bu tip yapılarda, yapının üzerindeki kullanıcıları ile tapunun malikleri bazen farklı olmakta, aynı kişiler olduğu durumlarda bile arzla üstün aynı paralelde kullanılmadığı sıkça karşılaşılmaktadır. Bu tip durumda YKB bedelinin yapıdaki kullanım metrekaresine göre mi, şerefiye değerine göre mi, arsa payına göre mi yapılacağına dair bir düzenleme yapılmalıdır.

5– Kat mülkiyeti olan binalarda, kaçak kısımlar için YKB almış kişilerin bu kaçağı ile ilgili 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu binaya ait yönetim planı veya diğer genel kanunlar çerçevesinde açılmış veya açılacak davalar, YKB belgesi ne kadar etkileyecektir. Belirsizlik söz konusudur. Bu konuda düzenleme yapılmalıdır.

6– Büyük konut sitelerinde veya iş merkezlerinde ortak alanlara yapılan tecavüzlerin bir bağımsız bölüm maliki tarafından yapılması durumunda veya o sitenin tüm maliklerine hizmet eden ortak tesislerin kaçak yapılması durumunda da belirsizlik vardır. Ortak alanlar için yüzlerce malik nasıl başvuracaktır, bir veya birkaç malik başvurursa bunun bedelini nasıl alacaktır, bu detaylar malikleri zorlamaktadır.

7– Başkasının hissesine düşen YKB bedelini kendisi ödemek zorunda kalan bina maliki veya bina ortağının bu alacağı için genel icra ve dava yolu değil, ‘’ kanuni ipotek ‘’ hakkı getirilmelidir. Ayrıca gecikmede uygulanan faiz, kanuni faiz olmamalı, en azından faize ilaveten %20 ceza uygulaması olmalıdır ya da kat mülkiyeti kanununda ki gibi gecikmelerde % 5 aylık gecikme faize uygulanmalıdır.

8 – Yapılarda, özellikle konut ve sanayi yapılarında ya da insanların toplu olarak çalıştığı veya bulunduğu mekanlarda kaçak olarak ilave edilen bazı kısımlar insan sağlığını veya güvenliğini ciddi şekilde tehlikeye sokan kaçak veya ilaveler olabilmektedir. Bu çerçevede sağlık veya güvenlik açısından ilgili yasa ve yönetmeliklere atıf yapılarak, bu şartların sağlanmaması durumunda yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi yasaya eklenmelidir. Böyle bir durumda YKB bedelinin iade edilmesi de yasaya eklenmelidir.

9 – Kendi mülkü üzerine kaçak bina yapan kişinin, arazisi çok geniş ve fakat kaçak yapının küçük bir alanda olması halinde yapı kayıt belgesine esas arsa metrekaresi tamamından değil, binanın oturduğu kısım üzerinden ödenmesi daha adil olacaktır.

10– 7143 sayılı kanunun 16. Maddesinde binalar yapılar arası adaletsizlik söz konusudur. Şöyle ki tamamen imara uygun yapılarak 1 metrekare bile kaçağı bulunmayan ancak sadece iskan harcını yatıramadığı için ya da ruhsat dönemi içinde inşaatı bitiremediği için imarsız duruma düşmüş binalar ile kendi arsasında kaçak inşaat yapmış kişinin binası veya hazine arazisi üzerine, orman arazisi üzerine veya belediye arsası üzerine kaçak yapılmış binaların harcı aynı olmamalıdır. Burada bir derecelendirilmeye giderek adaletli bir sınıflandırma yapmak gerekir.

11 – Tüzel kişilerin yapı kayıt belgesi için başvuru şekilleri özel düzenlenmelidir. Tüzel kişi adına herhangi bir kimsenin kendi e-devlet şifresi ile başvurusu birçok problem ortaya koyacaktır.

12– Sivil toplum kuruluşları ve kooperatifler için YKB’ne başvurmak ve onun bedellerini ödemek, hem prosedür olarak hem de maliyet olarak problemlidir. Dernekler, vakıflar, kooperatifler için özel bir harç indirimi ve ödemelerin vadelendirilmesi düşünülmelidir. Bu tip kuruluşların bankalardan kredi alma şansı ve imkanları zor olduğundan ve üyelerden de bedel toplamaları genelde kısıtlı olduğundan bedel indirimi ve taksitlendirme doğru bir metod olacaktır.

13 – Suriçi bölgesi, Dünyada az görülen derecede önemi haiz tarihi ve antik eserlerle doludur. Bu bölgenin tamamen imar barışından çıkartılması, koruma ilkelerinin uygulanması bakımından kültürel mirasın önemine daha uygun olacaktır.

14 – Boğaziçi bölgesinde hem tarihi hem de doğal özellikler bozulmadan, 7143 sayılı kanun kapsamında değil Boğaziçi imar kanunu kapsamında bir düzenleme yapılmalıdır. 15.08.2018

Saygılarımızla arz ederiz.
Gayrimenkul Hukuk Enstitüsü
Yönetim Kurulu Başkanı
Av. Ali YÜKSEL