İstanbul Şişli’de İmar Planları Değişiyor. Planlar Kentsel Dönüşüm Açısından Ne Getiriyor?

Şişli’deki Revizyon Nazım İmar Planı eski plana göre vatandaş/malikler açısından neler getiriyor?

1. 6306 yasa kapsamında riskli yapı içeren, planda K3 ve K4 rumuzla ifade edilen konut alanlarında alan bazlı kentsel dönüşümünü teşvik etmek amacıyla imar artışı hakkı verilecektir. Parsellerin tevhidle oluşturulması şartı aranmaktadır. Tevhid yoluyla 1000 m2’den büyük olan parsellerde %10, 2000 m2’den büyük parsellerde %15, 3000 m2’den büyük parsellerde ise %20 imar hakkı artışı tanınmaktadır. Ayrıca imar adasının 2000 m2’den küçük olmamak kaydıyla tamamının tevhid edilmesi durumunda imar artış hakkı %25’tir.
2. Planda emsal değeri belirlenmiş olan parsellerde ve blok nizam verilen parsellerde riskli yapı bulunması durumunda tevhid yapılabilecektir. Tevhid öncesindeki imar hakları %25 arttırılacak olup, bulunacak değerin toplam emsal değeri üzerinden uygulama yapılacaktır. Ancak otopark ihtiyacının parsel içerisinde karşılanması gerekmektedir.
3. Riskli yapı bulunan 5000 m2’den büyük parsellerde yapılacak uygulamalarda inşaat alanı parsel alanının %20’sini geçmeyecek şekilde kamusal alan veya donatı alanı yapılarak mülkiyetiyle birlikte ilgili idaresine verilmesi esastır.
4. Riskli yapı tespiti yapılmış alanlarda binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda ; 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından önce ruhsat veya yapı kullanma izni almış olan, donatı içermeyen veya bir kısmı donatı altında kalmasına rağmen yapılaşabilecek parsellerde; mevzuatta belirlenen inşaat alanı haklarına göre uygulama yapılması mümkündür. Ancak kamusal alanlarda kamu eline geçmeden bir uygulama yapılamamaktadır ve ilgili mevzuata göre Zemin Etüt Raporu hazırlanacak olup, gereken önlemler alınmadan uygulama yapılamamaktadır.
5. Deprem Performans Analizi yetersiz yapılarda uygulama yapılabilmesi için meri Deprem Yönetmeliği’ne göre gereken önlemlerin alınması gerekmektedir.
6. Alanların meri plana göre kentsel yoğunluk değerleri düşürülmüştür. Ayrıca kişi başı inşaat alanı 35 metrekareden 30 metrekareye düşürülmüştür.
7. Parsel düzenlemelerinde meri plandaki fonksiyon ve yapılaşma hükümlerine uyulması gerekmektedir. Parseller, meri planda olduğu şekliyle ‘İdari Tesis, Kültürel Tesis, Belediye Hizmet Alanı, Sosyal Tesis, Park, Semt Spor Alanı, Kapalı Otopark ve Konut Alanı’ olarak düzenlenecektir.

Şişli’deki Revizyon Nazım İmar Planı eski plana Teşvikiye mahallesi için ne getiriyor?

1. 1 ada 54, 55, ve 56 numaralı parsellerde fonksiyon düzenlenmesi yapılmıştır. Hakkı Yeten Caddesi çevresinde yer alan bu parseller MİA ve T2 alanları meri plandaki imar hakları ve fonksiyonları değerlendirilerek Ticaret+Konut alanı olarak düzenlenecektir. Bu alanlarda Ticaret+Konut fonksiyonları, turizm ve sağlık tesisleri ve bu fonksiyonları destekleyici yüksek nitelikli konutlar inşa edilebilecektir. Caddedeki yapılaşmada TAKS, emsal ve bina yüksekliği değerleri ilgili plan notunda belirtilmiştir.
2. Şişli ilçesindeki tescilli parsellerin bir kısmı Teşvikiye mahallesinde bulunmaktadır. Bu mahallede, İstanbul II Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 14.10.2021 tarih, 9753 sayılı Kurul Kararı ile; bazı parsellerde, 23.11.2018 tarihli ve 6888 sayılı Kurul Kararı ile “Tarihi ve Kentsel Sit Alanı” ilan edilen alan “Tarihi Sit” statüsünün iptal edilerek “Kentsel Sit Alanı” statüsü kazanmıştır. Söz konusu tescilli parsellerde yapılaşma koşullarındaİstanbul 2 No’lu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararları geçerlidir.
3. Sadece Teşvikiye Mahallesi özelinde getirilmiş olan ekstra bir imar artış hakkı bulunmamaktadır.
4. Teşvikiye Mahallesinde meri planda 1200 ki/h yoğunluk değeri verilen alanlar 1000 ki/ha, 700 ki/h yoğunluk değeri verilen alanlar 600 ki/ha olarak düzenlenecektir.
5. 1/5000 Nazım İmar Planı Revizyonu incelendiğinde, Teşvikiye mahallesinde 840 ada 1 numaralı parsel meri planda olduğu haliyle İdari Tesis olarak, 407 ada 50 parselin meri planda olduğu haliyle Sosyal Tesis Alanı olarak, 845 ada ve çevresinin meri plandaki haline uygun olarak düzenlenmesi gerektiği tespit edilmiştir.

ŞİŞLİ MERKEZ VE ÇEVRESİ 1/5000 RNIP

TEŞVİKİYE MAHALLESİ 1/5000 RNIP

Haritaların kaynakçası: Plan Askı İBB

ŞİŞLİ İLÇESİ TESCİLLİ PARSELLER

TEŞVİKİYE MAHALLESİ Tescilli Parseller

Kaynakça: Şişli 1/5000 RNIP

Haritada Teşvikiye mahallesinin taralı kısmı ‘Tarihi ve Kentsel Sit Alanı’nı ifade etmektedir.

Teşvikiye Caddesi- Av. Süreyya Ağaoğlu Sokak- ⁠ Ihlamur Yolu Sokak

İmar azalması:

Hakkı Yeten Caddesi çevresinde 3000m’den küçük parsellerde Yençok:8 katı geçmemek üzere blok nizam düzenlenebilir. 3000-10000 m2 arası parsellerde TAKS: 0.40 E: 2.0 ve Yençok: 80 m, 10.000m2’den büyük parsellerde ise TAKS: 0.40 E: 2.50 ve Yençok: 80m’dir. Subasman kotu altında TAKS:0.60 alınabilir.

Av. Süreyya Ağaoğlu Sokak- ⁠ Ihlamur Yolu Sokaklarda yoğunluk 1200’den 1000’e düşürülmüş ve kişi başı inşaat m2si 37.87’den 30’a düşürülmüş.

Bu sokaklardaki mevcut yoğunluğa baktığımızda 1 hektarda 1200 kişi yaşıyor ve kişi başı inşaat alanı 37.87m2. Yani 1 hektardaki toplam inşaat alanı 45.444m2 (inşaat alanı x nüfus ). Bu inşaat alanı yeni düzenlemeye göre 30.000m2 olacak (kişi başı inşaat alanı x 1 hektardaki nüfus – 30×1000). Bu durumda imar hakkında %33.98 kayıp olacaktır.

GHE İmar Planları