Kentsel Dönüşümde azınlık hisse sahibi olup fonksiyon değişikliği nedeniyle zarara uğraması durumunda ne yapabilir?

KMK Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. 

Kentsel dönüşüm öncesi arsa payını % 60 arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması gereği (20 x %60= 12) oranda arsa payı yansıtıldığı anlaşılır.

Ancak buradaki dükkân vasıflı gayrimenkul konut vasfına dönüşmesi nedeniyle gerçek arsa payı çok daha düşük olacaktır. Arsa payının ne olması gereği konu bağımsız bölümün kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerinin ana gayrimenkulün toplam değerine oranlaması ile oluşturulmalıdır.

Örneğin konut vasıflı bağımsız bölüm değeri 6 Milyon TL, Tüm bağımsız bölümlerin toplam değeri 200 Milyon TL olursa konu bağımsız bölümün arsa payı 6/200 olmalıdır. Bu nedenle ilgili bağımsız bölüm 12/200 arsa payı gösterilerek kat irtifakı öncelikle yanlış kurulduğu ve 6 Milyon TL maddi zarara uğradığı ortaya çıkacaktır. Teknik Mütalaa Raporu ile bu durum raporlanmalıdır. Arabuluculuk, Tahkim veya davada kullanmalıdır.

Ahmet ARSLAN

VS Danışmanlık Hizmetleri AŞ.