KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MÜTEAHHİTE VERİLEN VEKALETNAMENİN BAĞLAYICILIĞI VE DURUMU

Vekaletname veren maliklerin riski var mı?
Müteahhit vekalet almak zorunda mı?

(6306 Sayılı Kanun ve Borçlar Kanunu Çerçevesinde)

Kentsel dönüşüm uygulamalarında malikler, müteahhit veya onun belirlediği kişilere geniş kapsamlı vekâletnameler vermektedir.

Bu vekâletnameler;
• Riskli yapı tespit raporunun alınması ve kesinleşmesi
• Tahliye ve yıkım işlemleri
• Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin iptali
• Malikler toplantısının yapılması ve kararların hazırlanması
• İmzalamayan maliklerin paylarının satış sürecinin takibi
• Bakanlık, belediye ve valilik nezdinde işlemlerin yürütülmesi gibi çok geniş yetkiler içermektedir.
Bazen bu vekaletnameler tapuların devrini, başkasına ipotek edilmesini, borçlanmayı, kiralamayı da ihtiva etttiği görülüyor.

Ayrıca;

• Müteahhit dışında, kim olduğu maliklerce bilinmeyen kişiler vekil yazılmakta,
• Pay oranlarını değiştirebilecek yetkiler verilmekte,
• Sözleşme ve Yetki devri sınırsız bırakılmakta,
• Sözleşmede yer almayan kişiler işlem yapabilmektedir.

Bu durumlarda, yapılan işlemlerden müteahhit mi yoksa diğer vekiller mi sorumludur? sorusu ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Ya da müteahhitlerin ya da adamlarının bu işlemleri malik aleyhine olduğunda geçerli midir?
Vekaletnameden dönülebilir mi?

(Vekaletname konusunu ayrıntılı olarak bir kaç yazıda ele alacağım).

Bu birinci yazıdan çıkan önemli sonuç:

Bir sözleşme yapmadan, sözleşmede de vekaletnamenin ne amaçla hangi kapsamda kullanılacağını belirtmeden, vekaletname verilmemelidir.

Kentsel dönüşümde Maliklerin müteahhite vereceği vekalet kapsamı kanunda belirtilmemiştir. Bu konu problem üretmektedir.

Genel olarak bir arsaya inşaat yapacak olan müteahhitin, arsa üzerindeki inşaatın yapılması esnasında gerekli olan resmi işlemlerin yürütülmesi için vekaletname ihtiyacı vardır. Çünkü arsa üzerinde İnşaatı ancak malik yapabilir ya da onun uygun şekilde verilmiş vekâletnamesine göre başkası yapabilir.
Bu çerçevede vekaletin kapsamı “ işin gerektirdiği sınır ve oranda” olmalıdır.

Arsa üzerinde bir bina söz konusu ise mevcut bir bina söz konusu ise, arsayı inşa hazır halde bulundurmak arsa sahibinin görevi olduğundan,, binayı uygun şekilde yıkmadan müteahhitin işe başlama yükümlülüğü doğmaz.

Aynı şekilde arsa üzerinde inşaat işlerini yürütmede engel olacak ipotek haciz, irtifak hakları, intifa hakları söz konusu ise bunların da tapu kaydından silinmesi kaldırılması gerekebilir. Bunları da Maliki’in yapması gerekir. Ancak uygulamada Maliki’in bunları yapmak istememesi sebebiyle, müteahhite veya onun kontrolündeki kişilere vekâlet verilmektedir. Dolayısıyla buradaki vekaletnamenin kapsamı, binanın yıkılması kaydının silinmesi, tapu üzerindeki takyidatların kaldırılması , vergi ve harç ilişkilerinin kesilmesi, varsa hacizleri ipotekler duruma göre kaldırılması konularını içermelidir.

Yeni binanın inşaası sırasında da verilecek vekaletin kapsamını sözleşmenin içeriği ve amacı tayin edecektir.

Sözleşmede yan parselle tevhit gerektiriyorsa vekaletnamede bu açıkça yer almalıdır.

Bu vekaletname verilmediği sürece inşaatın yapılması istenemez, sözleşmedeki süreler işlemez.

Kentsel Dönüşüme gelince farklı bir problemle karşılaşıyoruz:

Çoğunluk kararı ile kabul edilen sözleşmeyi imzalamayan malkin payı satılmaktadır. Burada sözleşmeyi imzalayan malikin aynı zamanda “ imza anında” vekaletnameyi vermesi de zorunlumudur?

Sözleşmeyi imzalandığı halde vekalet verilmemişse inşaat işlemleri yapılamayacaktır.

Dolayısı ile vekalet vermek şarttır.
Kapsam olarak inşaatın işlerinin yürütülmesini sağlayacak bir vekaletname yeterlidir.

Çoğunluk maliklerinin benimsediği vekaletname; inşaat sözleşmesinin asgari gereği olan işler yerine “ kredi kullanmak, başka arsalarla tevhit, terk, bağış, başka kişilerle yeniden inşaat sözleşmesi yapmak, payları belirlemek, kat irtifakı kurmak, tapuları devretmek, kiraya vermek, ipotek kurmak” gibi işlemleri de içeriyorsa bu vekaletname için azınlıkta kalan malikler zorlanabilir mi?
Vermezse ne olur?

Burada kanunda açıklık olmaması önemli bir sıkıntıdır.Böyle bir vekaletnameyi normalde imzalamaya zorlamak hatalıdır.

Ancak 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesinde ” İdareye paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir.” dendiğinden çoğunluk malikler vekaletin içeriğini belirleme yetkisine sahiptir.

Burada “ gerekli “ olan değil “ gerekmeyen” yetkiler de vekaletnameye konulursa, azınlık malik haklı olarak “bu vekaletnameyi imzalamam ama şu kapsamı imzalarım” diyebilir mi?

Böyle bir itiraz mülkünün satışına kadar gidebileceğinden, bu konuda mahkemeye başvurup “ ihtiyati tedbir” kararı alamaz ise ya da satış işlemi tebliğ olduğunda idare mahkemesinden “ yürütmeyi durdurma” kararı alamazsa vekaletnameyi vermelidir.
Vekaletnameyi verdikten sonra ise vekaletnamenin azli ve yeni bir vekaletname düzenleyerek göndermesi kanuna aykırı olur mu? Buna dayanarak tekrar pay satışı istenebilir mi?

Sonraki yazılarımızda bu konulara değineceğiz.