NEDEN DÖNÜŞEMİYORUZ SORUNLAR VE ÇÖZÜMLER RAPORU

Türkiye’de yaklaşık 31 milyon konut bulunuyor, bunların %70’inin riskli olduğunu düşünüyoruz. Kabaca hesap yaparsak yaklaşık 6-7 milyon binanın hasar alacağı kanaatindeyiz. Bunların %15’inin de yapıldığını varsayarsak toplamda 5 milyon konut hasar alacak diyebiliriz. Deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkeyiz ve bu gerçekle yaşayan bir ülkenin bu kadar riski kaldırabilecek bir lüksü yok. 1999 yılına kadar yapılan konutların sadece % 17 sinin mimarlık ve mühendislik hizmeti aldığını düşünürsek riskin ne kadar büyük olduğunu görüyoruz. Buradaki en kritik nokta insanlarla bu konuda iletişim kurulması. Mülkiyeti elinde tutan vatandaşın vakit kaybetmeden bu işin içine katılması ve bu 22 milyon riskli konutun dönüşmesi gerekiyor.
Öte yandan kentsel dönüşüm bir kazan-kazan projesidir. Türkiye kentsel dönüşüm projesi 1 trilyon dolarlık yatırım ile dünyanın en büyük 20 projesi arasında. Kentsel dönüşüm sürecinde “Yalnız ben kazanayım!” diyen herkes aslında kaybeder. Herkesin kazanabileceği bir ortam yaratabilmemiz gerekiyor. Kentsel dönüşümü ancak bu şekilde maksimize edebiliriz.
Biz de Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) olarak; insan doğasına uygun, sağlıklı, yaşanabilir, sürdürülebilir, estetik bir kentsel çevreye, akıllı şehirlere ve binalara ulaşmak için faaliyetlerde bulunmak, kentsel dönüşüm sürecini kamuoyuna anlatmak amacıyla yola çıkan genç bir vakıfız. 2025 yılı eylül ayında 4 yaşını dolduran vakıf, kısa zamanda çok iş başarmanın gururunu yaşıyor.
Kentsel dönüşümün şehirciliğin bir parçası olduğunu ve sağlıklı bir dönüşümün gerekliliğini görmek ve buna göre hareket etmek gerekmektedir. Çevresel sürdürülebilirlik konusunu ön plana alan ve kentsel dönüşüm projelerini bir master plana dayalı gerçekleştirerek şehirlerin akıllı bir şehir yönetimi çerçevesinde gelişimini sağlamak vakıf olarak en büyük amaçlarımızdan biri.
Belediyelere, inşaat mühendislerine, gayrimenkul geliştiricilere, şehir ve bölge plancılarına, mimarlara, harita mühendislerine ve sivil toplum kuruluşlarına, tüm paydaşlara sürekli olarak aktarmak istediğimiz konuların başında yatay mimarinin önemi, afet riskinin bertaraf edilmesi, tarihi dokunun ortaya çıkarılması, şehir içinde kalan sanayinin şehirden uzaklaştırılması gerekliliği geliyor. Çünkü kentsel dönüşüm bunları gerektirir. Bazı yerlerde örneklerini gördüğümüz gibi sadece eski binaları yıkıp yerine yenilerini yapmak değildir.
Çünkü kentsel dönüşüm zaman içerisinde şehirlere dokunmadığınız zaman o şehir köhneleşmeye başlıyor, tarihi doku ortadan kalkıyor, tabelalarla birlikte çok çirkin görüntüler ortaya çıkıyor. Tarihi dokunun ortaya çıkamadığı şehirlerde bir süre sonra turizm de bitmeye başlıyor. O yüzden de biz, kentsel dönüşüm yapılırken şehirlerin tarihi ve kültürel anlamda gelişmeler sağlamasının da çok önemli olduğunu düşünüyoruz.
Bütün bunlardan dolayı Vakıf olarak Kentsel Dönüşümün bir bekaa sorunu olduğunu ve bu savaşı hep birlikte ulusça kazanmamız gerektiğini düşünerek projelerimizi riskli binalar ve riskli alanlar çerçevesinde geliştirmek gerekiyor.
RİSKLİ BİNALAR ÖZELİNDE SORUNLAR
1- Kat malikleri ile müteahhitler arasındaki güven sorunları
2- Kentsel dönüşüme girecek yerlerde kira sorunlarının olması
3- Kentsel dönüşüm için yeterli stok olmaması birçok konutun boş tutulmasından dolayı penetrasyon yapılamaması
4- Kentsel dönüşümü finanse edecek kaynakların inşaat maliyetlerinin artmasından dolayı yeterli gelmemesi
5- 6306 nolu kanunda yapısal düzenlemelerin ve entegrasyonların olmaması
6- Kat maliklerinin kentsel dönüşüme dönük yeterli eğitimlerinin ve bilinçlerinin olmaması
7- Kat maliklerinin optimum beklentilerinden çok maksimum beklentilerinin olması
8- Konutlar ile zemin arasında yeterli ilişkinin sağlanamaması ve yüksek maliyetlerin çıkması (Fore kazık vb)
9- Zamanında verilen imar haklarının aynı şekilde olmaması (yola terk, kat, emsal vb)
RİSKLİ BİNALAR ÖZELİNDE ÇÖZÜMLER
1- Müteahhitler ve Kat malikleri arasında güveni sağlayacak bir garantörlük sisteminin kurulması
2- Kentsel dönüşümün iletişimin TV ve diğer kanallardan daha fazla yapılarak vatandaşların bilincinin arttırılması
3- Boş duran konutların acil olarak Devlet tarafından sistematik bir çalışma ile sisteme sokulması ve kiraya verilmesi için gerekli teşviklerin ve zorlayıcı şartların uygulanması
4- 6306 nolu kanunun diğer kanunlarla entegre edilmesinin sağlanması
5- Güncel imar haklarının gözden geçirilmesi ve gerekirse yeniden düzenlenmesi
RİSKLİ ALANLAR ÖZELİNDE SORUNLAR
1- Belediyelerin kentsel dönüşüm yapabilmek için gerekli alt yapı ve insan kaynağına sahip olmaması
2- Belediyelerin strateji ve eylem planlarının olmaması
3- Belediyelerin kentsel dönüşüm birimlerinin yeterli sayıda ve nitelikte olmaması
4- Kamu – özel sektör işbirliğinin sağlanamaması
5- Birçok belediyenin kentsel dönüşümden oy kaybederiz korkusundan dolayı çekinceli durması
6- Vatandaşı ikna edebilecek ve onlarla müzakere görüşmeleri yapabilecek yeterli insan kaynağı ve eğitimlerinin olmaması
7- Afetlerin ve depremin Türkiye için bir bekaa sorunu olduğunu görememek
RİSKLİ ALANLAR ÖZELİNDE ÇÖZÜMLER
1- Tüm Belediyelerin 2025 yılı içinde kentsel dönüşüm strateji eylem planlarının hazırlanması için Bakanlık tarafından bir projenin başlatılması
2- Belediyelerin kentsel dönüşüm birimlerini kurması ve nitelikli insan kaynağını istihdam etmeleri
3- Kamu – özel sektör işbirliğinin Bakanlık tarafından teşvik edilmesi
4- Belediyelerin oy kaygısından çok şehrin geleceği için gerekli kentsel dönüşüm çalışmalarını etkin bir şekilde yapması
İSTANBUL KENTSEL DÖNÜŞÜM YOL HARİTASI
 Finansman modelleri geliştirilmeli. Geliştirilen finansman modelleri kademeli bir maliyet modeli ile şekillenmelidir. Model içerisinde bir havuz oluşturulmalıdır.
 Merkezi yönetim tarafından finansman destekleri sağlanmalıdır.  Yerel yönetimler, parsellerde tevhid uygulaması yaparak parsel bazlı yerine ada veya alan bazlı kentsel dönüşümlerin yapılmasını sağlamalıdır.
 Vatandaş, süreç ile ilgili bilgilendirilerek önceliklerinin metrekare değil can olduğu kabul ettirilmelidir.
 İstanbul’ un kentsel dönüşüm ve şehircilik hikayesi yeniden yazılmalıdır.
 İstanbul nüfusu şehrin geniş çeperlerine doğru kaydırılmalıdır.
 İstanbul’ a olan iç ve dış göç durdurulmalıdır.
 İstanbul’ daki sanayi tesisleri başka bölgelere nüfusla birlikte kaydırılmalıdır.
 Kentsel dönüşüm süreçlerinin uygulamadaki başlıca sorunları; m2 ’lerin küçülmesi ve ödemelerdeki yetersizlikler giderilmelidir.
 Kiracıların, İstanbul’dan farklı illerde ikamet etmelerini destekleyici modeller geliştirilmelidir.
 İstanbul’dan farklı illerde ikamet etmek isteyen vatandaşlar için imar hakkı transferi sağlanmalı ve bu transfer hukuksal yönden desteklenmelidir. İstanbul’dan farklı illerde ikamet etmek isteyen vatandaşlar için imar hakkı transferi sağlanmalı ve bu transfer hukuksal yönden desteklenmelidir.
 Yabancılara konut kiralaması durdurulmalıdır.
 Kat malikleri ile müteahhitleri buluşturacak ve uzlaştıracak bir sistem kurulmalıdır.
 Küçük müteahhitler birleşerek projeleri yönetmelidir.  İstanbul’da bulunan yapı stoğunun olası afet ve riske karşı durumları tespit edilmelidir.
 Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit ve mülk sahiplerinin uygulamadaki hakları korunmalıdır.
 Müteahhit payını karşılayamayan vatandaşlar için düşük faizli kredi imkanı verilmelidir.
 Kentsel altyapı sistemleri, ilgili analizler doğrultusunda yeniden ele alınarak çözüm önerileri geliştirilmelidir.
 İstanbul’ un doğal dokusu bozulmadan şehrin kuzeyinde rezerv yapı alanları geliştirilmeli ve bu alanlarda stok konut üretimi yapılmalıdır.
 3194 sayılı İmar Kanunu ile 6306 sayılı Afet ve Risk Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun birbiri ile örtüştürülmelidir.
 Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı İstanbul’daki kentsel dönüşüm çalışmaları için garantörlük ve danışmanlık adı altında çözüm önerilerinde yol gösterici bir iktisadi teşekkül kurmuştur.
 Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı müteahhit ve vatandaş arasında bir buluşturucu, arabulucu rolü üstlenmekte ve paydaşlar ve ilgili kişiler bu çatı altında birleştirmektedir.
 Vakıf içerisinde uzlaşma yolunu destekleyici ve çözüm önerileri sunan alanında yetkin kişilerden oluşan bir yönetim sistemi kurulmuştur. Bu çerçevede vatandaştan gelen başvurular oluşturulan sistem tarafından incelenerek yol gösterici bilgiler verilmektedir. Bu sistemin adı Kentsev Kentsel Dönüşüm Yönetim Sistemidir.
 Kentsev Kentsel Dönüşüm Sistemi dahilinde, vakıfa üye olan mimar, şehir plancısı, inşaat mühendisi ve avukatlardan oluşan ücretli bir teknik personel ekibi kurulmuş ve bu teknik personel ekibi süreçlerde uzlaştırıcı rol üstlenmektedir.  Belediyelerde anlaşma yaparak halkla kentsel dönüşüm bilgilendirme toplantıları yapmaktadır.
Dr. Haldun ERSEN Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Başkanı