GAYRİMENKUL HUKUKU ENSTİTÜSÜ’NÜN KİRA KRİZİ KONUSUNDAKİ ÖNEMLİ TESPİTLERİ

KİRA KRİZİ ÜZERİNE ÇÖZÜM ÖNERİLERİMİZ

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü olarak son 1 yılda giderek yükselen ve sosyal hayatı tehdit eder hale gelmiş bulunan ‘’ KONUT KİRASI KİRİZİ’’ ne ilişkin çözüm önerileri üzerine çalışmış bulunmaktayız.

Kamuoyuna ve yetkililere arz ederiz.

I )  Anayasamızda yer alan  sosyal hukuk devleti ilkesine göre ,6098 Sayılı  Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesinde kira artış oranlarını sınırlamıştır. Kira artışlarında TÜFE oranını baz almıştır. Beş yılı geçen kira sözleşmelerinde ise bu oran uygulanmayacak ‘’ serbest piyasa rayici ‘’ uygulanacaktır.Ancak, yüksek enflasyon nedeniyle, Tüfe oranları da ödenecek  rakamları imkansız hale getirmiştir. Örneğin Mayıs 2022 de yapılacak  kira artış oranı %34,46 olacaktır.Eski kiracılar ise 5 yıllık uzama süresinin sonunda ‘’ serbest piyasa rayici’’ üzerinden artış yapacaklardır. 10 yıllık sözleşmeler için ise Borçlar Kanunundaki ‘’ tahliye‘’baskısı devreye girmektedir.

II )  Gayrimenkul sahipleri ve kira geliri olanların da yatırımları ile doğru oranda bir gelir elde etme hakkı, Anayasal bir haktır. Diğer yandan bir çok kişi  bir gayrimenkulde kiracı iken diğerinde mal sahibi konumunda olabilmektedir.Gerek gayrimenkul fiyatlarının aşırı artması ve gerekse boş konut azlığı sebebiyle boş konutların kirası son 1 yılda yüzde 150-250 arasında artmıştır. Ülkemizde büyük çoğunluk insanların gelirinin bu oranda artmadığı ise açıktır.

III ) ÇÖZÜM ÖNERİLERİMİZ.

1 )  Kentlerde bulunan cadde ve sokaklara göre kira rayici  Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenmelidir. Bu rayiçlerin belirlenmesi  için tüm belediyeler , kendi personeli ya da değerleme uzmanları aracılığıyla tespit yapmalıdır. ( Zaten belediyeler emlak vergisi ve değerli konut vergisi  için rayiç tespiti yaptıklarından ellerinde yeterli veri mevcuttur.)

2 )  6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesine ek hüküm konularak; Devam eden konut kira kontratlarında uygulama : Geçici bir süre (2-4 yıl) mevcut devam eden konut kira kontratları için yıllık kira  ‘’ piyasa rayicinin ‘’ yüzde 40’ı ile sınırlandırılması bu alandaki sıkıntıyı giderecektir.

3 )  Yeni yapılacak kira kontratlarında, bu tespit edilen rayiçlerin yüzde 50’si kadar bedelle kira sözleşmesi yapılması hükmü getirilebilir. Buna uymayan kira sözleşmeleri geçersiz sayılmalıdır.

4 )  10 yıllık süresi dolan sözleşmeler için bu madde 3-5 yıl ertelenerek piyasanın düzelmesine kadar sınırlandırılmalıdır.

5 )  Bu kira sınırlaması nedeniyle , mülk sahiplerinin mağduriyeti söz konusu olmaması için bu dönemde, ‘’ bu şekilde sözleşmeler yapan konutlar için ‘’  emlak vergisi ve kira gelirleri oranında telafi edici düzenleme yapılması menfaatler dengesi ve sosyal hukuk devleti ilkesine uygun olacaktır. Bu konuda yapılacak yasal düzenlemede , 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu 14 ve 15. , 193 Sayılı Gelir Vergisi kanunu 73. Maddesi  ve 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi 4. Maddedeki muafiyetlere  benzer ek madde konularak konut maliklerinin kaybı telafi edilmelidir.

6 )  Orta vadede ise; Konut Piyasası Kurulu oluşturularak, ileriye dönük 5-10-20 yıllık dönemler için her tür senaryoya uygun bilgi üretimi sağlanmalıdır. Böylelikle konut  arz ve talebi, konut standartları, konut üreticilerinin durumu, konut sınıflandırmaları, konuta ulaşım için kredilendirme ve teşvikler  ile her  tür alıcıya çözümler üretilmesi ve konut ihracatı veri, analiz ve karar standartları güçlendirilmelidir.

Saygılarımızla.

24.05.2022                                                                                                                                                 Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü



Bir cevap yazın